设计在产业地产中的使命是什么？
昨天，FTA有幸收到上海市规划院的邀请，跟各位同仁做了分享与交流，以下是交流的部分内容：
很感谢上海市规划院张帆院长一行的邀请，我今天非常荣幸与各位进行分享，交流在产业地产领域的心得。产业地产是最近地产圈比较热的一个词，很多人说，我们赶上了好时候，其实不是，产业地产这个领域从一开始就是我们的坚持，我们从2003年开始进入中国市场，就专注于这个细分领域。到现在FTA已经实践了400多个园区，建成的已经有100多个。
做城市及建筑的设计是我们这一群人的技能，同时在这个时代，我们应该要将技能与热情相结合，将技术与艺术相结合，这样做出来的东西才会真正地打动人。
我们的热情就是产业。处于我们对德国的了解，我们会思考一个问题，为什么德国的产业就算在金融危机期间，还是固若金汤？我们认为，产业稳固是最重要的原因，产业稳固，往小了说就是老百姓生活稳固，往大了说，就是国家稳固。
在中国，产业园区作为区域和城市产业发展的承载主体，一直是推动各地经济发展的重要增长极，园区经济在国民经济中的地位日益增强，2015年国家级开发区（包括高新区和经开区）经济整体规模预计达到17万亿元，占全国GDP比重约25%；产业园区对地方经济的拉动力也不可小觑。
有人说，未来十年是产业地产的春天，是吗？
我不敢盲目乐观，因为在产业地产里我看到了不少让人唏嘘的事实：
每一个去园区参观过的人都会感觉到这一点，很多园区里没人气，甚至，没有人，妥妥的一个“空城”！根据数据显示，我国产业园区整体空置率一直在40%以上。即使在商务发达的上海，商务园区的空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%!
为什么会这样？我觉得有以下原因：
1)人才升级，留不住人才
在智本时代，人才在哪里，产业就在哪里，城市与区域经济发展的核心动力并非基于具体的创新产业（如IT产业），而是根植于人才。
我的一些80后90后朋友在硅谷工作，但是不会选择居住在硅谷，而是住在三藩市，一方面是因为硅谷太贵了，另一方面也是因为三番这座城市的魅力：高密度城市具有强大的活力与包容性，包容性带来多元化，多元化的环境更能包容不同想法、不同人之间的社交更充分，起到1+1>2的效果，诞生出更多创意。
所以，城市化的环境更适合创新阶层，从来没有一个伟大的公司是因为税收优惠而成长起来的，而是因为其技术及人才，城市就是技术及人才的温床！
2)产业升级，留不住产业
现在是互联时代，互联网颠覆了传媒、金融等领域后，正在加速向产业领域渗透，传统产业正处于转型变化的阵痛期， 以3D打印、云计算、人工智能技术为代表的新一轮产业已经进入酝酿后期，新兴产业呼之欲出。
而这些技术渗入行业，让产业有了回归都市的技术可能性。
例如计算机模拟成为许多工程实验的代替方案，在郊区新建实验设备已经不是唯一的选择了！制造业已经不再像生产线一样，而是向创新打样和新设计看齐，研发、设计、制造、市场销售完全可以在一个空间内实现，小批量生产工厂迅速崛起，它做为生产中枢，更清洁、更安静和高度网络化，而没有必要和机器设备绑定在一起。
(纽约布鲁克林navy yard的工业4.0工厂）
同时，对于任何产业而言，城市都是最重要的市场，也是最大的试验场。
既然如此，那我们坚信：产业地产的未来就是城市化！
城市化的核心是密度，混合，繁荣的产业生态。
我下面分享一个看似不是“郊区产业园区”实则是“郊区产业园区”的案例
01
凤凰汇·浦西世博会地块设计
前几年，我们受凤凰卫视的委托，开始做浦西世博会地块的城市更新规划。
在深入项目地进行调查之后，我们发现，2010年世博会期间，这片土地上每天会有1000000人，很多人都有排队10小时进一个场馆的回忆。但是在我们去调研的时候，世博区空无一人。
这里没有任何事情在发生，人们甚至连散步都不会在这儿，居住工作也都不在这儿，也自然不会定期到这里聚集，自然也不会产生任何定期的消费…… 这里建筑有密度么？没有！有混合功能么？没有？有产业带入么？没有！
说得不好听一点，那它就是一个城市里的“郊区”！
那如何真正打造一个更有价值的“城市空间”呢？
我们选择从产业出发，仔细分析这片区域需要的产业形态，以及业主方的优势产业，将两者进行结合，生成一个混合有机的产业生态系统，逐渐形成可持续的吸引点，促进城市的新一轮更新升级。
此外，我们刻意加强了城市密度，延续了世博会的一些元素，并用一种更未来的方式打造人性化的空间，鼓励步行，降低人行速度的同时增加彼此碰撞交流的几率。
主打产业的导入、产业生态及文化氛围的建立、城市地标品牌的打造，聚集起来了有价值的人，这一切才能让“郊区化”走向“城市化”。
我们再来看另外一个看似不是“郊区”实则是“郊区”的案例
02
南京中华门雨花台地块设计
说到这个地名，大家可能都觉得它是十里繁华之地，但你们想错了，它的真容长这样 ↓
这里有三个高架，一条铁路，还有多重阻隔，结果就是城市的断裂。
断裂造成很多问题，比如：公交地铁之间的换乘非常不方便。更要命的是，中华门与雨花石两个蜚声世界的文化景点，虽然相距只有850米，但却难以通达，你在这儿甚至看不到任何景点，成了一大遗憾。
同样，没有密度，没有混合，没有产业集聚，最终，没有人在这里停留。
慢慢地，这里也成了城市核心区中的一块“不毛之地”。
对于这个项目，我们的策略依然是从产业出发。
一方面我们对标了不少国际城市的同区域的案例，比如纽约，在这个类似的区位上，它们有一个百老汇，而伦敦，有一个伦敦西区。更重要的是，我们从南京这座城市本身的需求及定位出发，作为历史名城，有着丰富的文化资源，三大景区年均600多万的游客，这里是否可以成为南京城市文化展示的舞台？
答案是肯定的！这里有老城故事，有红色文化，也有铁路文化，完全可以打造文化创意产业+小剧场文化的集群。
同时为了缝合城市的断裂，我们在铁路场站上重建了立体花园，创造了一个能感知城市天际线的“城市阳台” ↓
在狭长的基地中，我们力图将产业生态集群导入，并在基地内部创造具有文化氛围的街巷空间，并保留围合感的街区关系；将各种类型的公园穿插其中，满足市民、员工及游客的需求，并创造能激发人们相互连接相互交流的情景 ↓
不仅如此，我们从雨花台公园向城市延续一直到中华门的景观大道，直接打通了两个景点之间的步行线路，创造了一个类似柏林菩提树下大道的城市景观，用连通性激活这个被边缘化的地块。↓
柏林菩提树下大道，连接着腓特烈大帝雕像与勃兰登堡门
从城市的需求及场景出发，打造产业生态并创造相应的物理载体，这才能真正激活城市，实现从郊区到城市的真正转变。
说到第二个产业园区的痛点，我觉得是温度的缺失。
我一个身居高位的朋友在一个园区里工作，前几天他突然辞职了，他告诉我，以前在美国一座城市的办公社区里工作，这个社区的每个人都彼此认识，大家工作很愉快，私下的交情也很好。但回到了中国，公司所在的园区没有生机，人与人没有连接，上下班堵得人特别慌，以前爱笑的他也被环境逼迫变得焦虑烦躁。实在受不了了，他要去一个更有温度的地方。
温度是一种能温暖人心的东西，它是连接：
人与人的连接、情感的连接、人文的连接。
在《失控》这本书里，凯文·凯利说：
单个进化体的价值，由他和这个系统连接的数量与质量来决定。
所以，设计的角色就是，
如何创造人在生活工作中连接的场景？
现在跟大家分享一个实现连接的案例
03
上海市北高新园区
上海市北高新区是上海中心城区市级开发区，是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一，直线距离仅8公里。园区东临泗塘河，西至彭越浦河，北至走马塘河和场中路，南至汶水路，园区规划面积3.15平方公里。
在深入走访过项目地之后，我们发现，这是一个很典型的过去的工业化城市，在中国大江南北都可以发现。虽然如此，我们还是看到了市北高新区的四大潜力：
在我们的设计中，
我们始终围绕产业聚合，导入产业及生活。
话说，产业聚合其中最关键的诱因之一
连接
Connect
连接的前提是——“看到”与“被看到”。
在建筑的尺度及建筑与建筑之间、建筑与环境之间的尺度上，
我们做得更为人性化：
而在高层的布置上，传统的开发模式是
1.高架视线和噪音对塔楼的不利影响
2.交通不便
3.塔楼布局较散难以形成城市形象
而我们FTA的开发模式：
1.塔楼内置，避免高架影响，土地价值最大化体现。
2.塔楼布置于内侧城市支路，高可达性
3.集聚的塔楼，打造区域形象，形成城市客厅
我们希望创造人们随时可以交流的环境，
打造并串联城市的开放空间，
人们可以在这里漫步、驻足、互动、交流。
哈佛商业评论拿出令人信服的证据表明：
多样性孕育创新，并能推动市场增长
有研究称：一个城市，如果其规模是邻近城市的10倍，其创新能力就不只是后者的10倍，而是17倍；一个规模是小镇的50倍的城市，其创新能力是后者的130倍。城市其实是一个有着丰富的物种多样性的生态系统，每个物种的数量在互动中达到平衡。多样性越强，说明系统越强大。
所以，我们在这个城市广场里创造出各种多样化的“场景”，激发人们创新。
铁轨拆不拆？
当时，大家对它的意见颇多，但是在我们的坚持下，这条铁轨被保留了下来。因为我们认为：这是市北高新独一无二的东西，是对多样性的尊重，也是对历史人文的尊重。对于城市更新来说，真正决定价值的不是建筑里的空间，而是建筑外的空间。
于是人们就可以：
在市北这个项目中，我们不仅做了整体的城市规划，我们还做了其中总部基地(楔形绿地地块)的建筑设计，将城市化与花园庭院式办公很好地相结合，探究未来的健康的工作方式的可能。
在市北，我们也有幸，承接了中国第一家专注于医疗健康信息化的上市企业卫宁的总部室内设计，基于企业的核心竞争力，我们在打造其总部室内时，卫宁的核心关键词是：互联网+健康。
其实，说到这里，我对产业地产的未来是充满信心的，从产业园区到产业社区，再到城市化的创新区，产业地产更好玩，更有温度了，我相信，它不仅仅是GDP的承载，也是人文的承载、创新工作的承载、美好生活的承载。
产业地产的春天，我们一起去创造，这也是FTA作为设计方的使命！
谢谢大家，希望能与各位有更多的交流！
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